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Barometre taux : les tendances du marché immobilier français

Le marché français de l’immobilier fonctionne à des rythmes différents à travers le pays, selon le barometre taux actualisé chaque mois. Après une année 2017 vigoureuse, avec 968 000 ventes d’occasion, en hausse de 15 % par rapport à l’année précédente, les volumes de ventes ont légèrement baissé en 2018. Le Groupe Crédit Agricole prévoit que 2019 sera une année relativement stable, sans hausse rapide des prix ou des taux d’intérêt débiteurs et prévoit une légère baisse de la demande et des prix.

Barometre taux : la situation du marché

Dans l’ensemble de la France, les prix de l’immobilier ont continué d’augmenter en moyenne de 1,73 % par an. Toutefois, Paris a connu une hausse de 6,8 % au cours des deux premiers trimestres de 2018. Le prix moyen au m2 est de 9.510 €, soit deux fois plus qu’à Bordeaux ou à Lyon, les acheteurs ayant du mal à suivre.

Selon les conseillers en gestion d’actifs de Roche & Cie, la taille moyenne des maisons achetées à Paris est de 49,8 m2, avec un délai moyen de vente inférieur à 62 jours. Ces moyennes comprennent les propriétés plus difficiles à vendre, comme les appartements situés au rez-de-chaussée et au nord, qui se vendent à 30 % au-dessus de leur valeur réelle.

Les prix à Bordeaux se sont stabilisés après une hausse de 17% en 2017, et ont même légèrement baissé. Lyon, quant à elle, a connu une hausse de 8% d’une année sur l’autre et, à ce rythme, les prix seront probablement bientôt au même niveau que ceux de Bordeaux.  En Île-de-France, la région la plus riche et la plus peuplée du pays, les prix augmentent en moyenne de 2,2 %, la plupart des acheteurs achetant environ 79,4 m2.

Barometre taux : à quoi s’attendre pour 2019 et au-delà ?

Les données présentées ici reposent sur des indicateurs complets et rigoureux pour établir des prévisions.

  • Un marché du travail encourageant

Premier indicateur encourageant : la baisse du chômage. Malgré des hauts et des bas et un niveau parfois plus élevé que la plupart des grands pays européens, la tendance du chômage est à la baisse, ce qui annonce une tendance positive à moyen terme de l’évolution de la demande sur le marché immobilier.

  • Transactions plus rapides

MeilleursAgents a dévoilé un nouvel indicateur de première importance : le Median Sale Deadline (MSD), qui mesure le nombre moyen de jours pendant lesquels un bien immobilier est vendu, et donc la fluidité du marché. Basés sur un modèle mathématique éprouvé, les TMS sont calculés sur 3 mois glissants à partir des dates d’ouverture et de fermeture des annonces pré-éditées, ainsi que des retours d’expérience des 11 000 agences immobilières présentes sur la plateforme MeilleursAgents.com.

Grâce à cet indicateur exclusif, on constate que la durée des ventes continue à baisser dans toutes les villes de France à l’exception de Bordeaux et Strasbourg. Dans les grandes villes, le marché est généralement fluide ou très fluide (39 jours à Paris, 45 jours à Lyon).

Barometre taux : un fort pouvoir d’achat immobilier, mais en difficulté dans certaines grandes villes

MeilleursAgents évalue le pouvoir d’achat immobilier des Français, en utilisant :

  • Le prix moyen de 1m² par ville
  • Le revenu médian des ménages de 2 personnes
  • Le taux hypothécaires sur 20 ans
  • Un prêt mensuel égal à 33 % du revenu disponible

Cet indicateur est comparé au seuil d’un logement décent, soit 36m2 pour deux personnes (18m² / personne, qui est le seuil de surpeuplement défini par l’INSEE).

Grâce à la faiblesse des tarifs, le pouvoir d’achat des Français a sensiblement augmenté au cours des dix dernières années, passant d’une moyenne de 35 m² en janvier 2008 à une moyenne de 52 m² aujourd’hui.

Mais les situations locales sont très contrastées et si le niveau national moyen est satisfaisant, on constate que le pouvoir d’achat est très inférieur au niveau acceptable à Paris (20 m²), Nice (31 m²), Bordeaux (32 m²) et bientôt Lyon (37 m²).

La situation est plus favorable dans les autres grandes villes : Marseille et Rennes : 49 m², Toulouse et Nantes : 48 m², Lille : 47 m², Strasbourg : 46 m², Montpellier : 45 m².

Barometre taux : taux d’intérêt hypothécaires à l’arrêt

Le pouvoir d’achat des Français est renforcé depuis 2011 par la poursuite de la baisse des taux d’intérêt. Mais cela semble s’être terminé avec des taux au plus bas, qui ne baisseront probablement plus. La hausse des prix au niveau national (+ 1,7 % en moyenne en 2017 en France) érode, ainsi, progressivement le pouvoir d’achat des Français. Mais pas d’avertissement à court terme, car il reste globalement élevé et plaide pour une poursuite de la dynamique actuelle du marché.

Une crise future ?

Plusieurs indicateurs indiquent qu’un changement de cycle est probable d’ici un an. Le sentiment des agents immobiliers qui voient que le rapport de force entre acheteurs et vendeurs est en train de changer, que les durées des hypothèques ne peuvent plus augmenter, et la hausse probable des taux d’intérêt par la Banque centrale européenne annoncent clairement un revirement prévisible pour l’été 2019.

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